Skema Land Value Capture sebagai Alternatif Pembiayaan Penanganan Permukiman Kumuh (Studi Kasus: Kelurahan Kaligawe, Kota Semarang)

Arga Hijrian Pasha, Jawoto Sih Setyono

Abstract

Pertumbuhan penduduk dan urbanisasi di Kota Semarang mendorong meluasnya kawasan permukiman kumuh, sementara kapasitas fiskal pemerintah daerah dalam penyediaan perumahan layak huni masih terbatas. Penelitian ini bertujuan menganalisis penerapan Land Value Capture (LVC) sebagai alternatif pembiayaan penanganan permukiman kumuh di Kelurahan Kaligawe, Kota Semarang. Pendekatan yang digunakan adalah kuantitatif deskriptif dengan analisis regulasi, sistem kelembagaan, serta perhitungan nilai lahan dan skema sewa berbasis Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Hasil penelitian menunjukkan bahwa nilai lahan di Kelurahan Kaligawe meningkat rata-rata 10,2% per tahun dalam sepuluh tahun terakhir. Proyeksi NJOP tahun 2027 sebesar ±Rp2,24 juta/m² memungkinkan penerapan instrumen development-based berupa sewa lahan melalui pembentukan badan usaha kerja sama pemerintah dan swasta. Skema tersebut berpotensi menghasilkan pendapatan sekitar Rp2,9 miliar per tahun yang dapat digunakan untuk pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) serta pembiayaan infrastruktur lanjutan. Secara regulatif, model ini kompatibel dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kota Semarang dan ketentuan pemanfaatan Barang Milik Negara/Daerah, meskipun pada saat penelitian dilakukan belum terdapat regulasi nasional yang secara khusus mengatur LVC. Penelitian ini merekomendasikan penyusunan regulasi nasional yang mengatur prinsip dan mekanisme LVC, serta Peraturan Wali Kota yang mengatur tata kelola sewa lahan, subsidi silang unit, dan pengalokasian pendapatan secara khusus untuk penanganan kumuh. Kelurahan Kaligawe dapat dijadikan proyek percontohan implementasi LVC yang berkelanjutan dan replikatif.

Keywords

Land Value Capture; nilai lahan; pembiayaan alternatif; permukiman kumuh; rumah sederhana

Full Text:

PDF

References

Artiningsih, A., Putri, N. C., Muktiali, M., & Ma’rif, S. (2019). Skema Pembiayaan Pembangunan Infrastruktur Non-Konvensional di Kota Semarang. Jurnal Riptek, 13(2), 92–100.

Badan Pusat Statistik. (2023). Proyeksi Penduduk Indonesia 2020-2050 Hasil Sensus Penduduk 2020.

Badan Pusat Statistik Kota Semarang. (2024). Kecamatan Gayamsari Dalam Angka Tahun 2024.

Chege, J. M. and M. (2019). Towards a Financing Mechanism for Slum Upgrading at Scale in Nairobi. UN-Habitat.

Dentiala, B., & Koesalamwardi, A. B. (2019). Identifikasi Faktor-Faktor Penentu Keberhasilan Skema Pendanaan Land Value Capture pada Proyek Infrastruktur Transportasi Nasional: Studi Pendahuluan. Universitas Agung Podomoro.

Haryono, E. (2023). BI 7-Day Reverse Repo Rate Naik 25 bps Menjadi 5,75%: Sinergi Menjaga Stabilitas dan Momentum Pemulihan. Bank Indonesia.

Lord, A., Cheang, C. W., & Dunning, R. (2022). Understanding the geography of affordable housing provided through land value capture: Evidence from England. Urban Studies, 59(6), 1219-1237.

Mahabir, R., Crooks, A., Croitoru, A., & Agouris, P. (2016). The Study of Slums as Social and Physical Constructs: Challenges and Emerging Research Opportunities. Regional Studies Regional Science, 3(1), 399–419. https://doi.org/10.1080/21681376.2016.1229130

Millington, K., & Cleland, J. (2017). Counting People and Making People Count: Implications of Future Population Change for Sustainable Development. Institute of Development Studies. https://k4d.ids.ac.uk/resource/counting-people-and-making-people-count-implications-of-future-population-change-for-sustainable-development/

Muhajir, & Najih, M. (2022). Pembaruan Hukum Penentuan Faktor Penyesuaian Sewa Barang Milik Daerah oleh Pemerintah Daerah. Media Iuris, 5(1), 59–84. https://doi.org/10.20473/mi.v5i1.30707

Nabila, S. F., & Sulistyowati. (2019). Pengelolaan Kawasan Permukiman Kumuh Kota Semarang melalui Pelaksanaan Program Neighborhood Upgrading and Shalter Project (NUSP) Studi Kasus Kebonharjo, RT 02, RW 05, Kelurahan Tanjungmas, Kecamatan Semarang Utara. Journal of Politic and Government Studies, 8(1), 1–11.

Nascimento, N. P., Arreortua, L. S., Moreira, T., & Burnett, F. L. (2024). On the land value capture: Politics of land use in the Global North and South. Housing, Theory and Society, 41(2), 234-254.

Nemesis, C. (2023). Land Value Capture (LVC) Implementation Challenge in the Transit Oriented Development (TOD) Project in Jakarta, Indonesia. University Rotterdam.

Ningsih, B. R. (2023). Permukiman Kumuh di Kota Semarang Akibat Tingkat Urbanisasi yang Tinggi. Kompasiana. https://www.kompasiana.com/bunga09720/64911ee308a8b572eb052d22/permukiman-kumuh-di-kota-semarang-akibat-tingkat-urbanisasi-yang-tinggi?page=all#section1

Nzau, B., & Trillo, C. (2019). Harnessing the Real Estate Market for Equitable Affordable Housing Provision through Land Value Capture: Insights from San Francisco City, California. Sustainability, 11(13), 1–21. https://doi.org/10.3390/su11133649

Nzau, B., & Trillo, C. (2020). Affordable Housing Provision in Informal Settlements through Land Value Capture and Inclusionary Housing. Sustainability, 12(15), 1–35. https://doi.org/10.3390/su12155975

Pradoto, W., Safrul, M., & Ramli, N. A. (2024). Land Value Capture sebagai Inovasi Pembiayan Non Pemerintah di Kota Pekalongan. Jurnal Litbang Kota Pekalongan, 22(1), 36–47. https://doi.org/10.54911/litbang.v22i1.303

Prayitno, B. (2020). Skema Inovatif Penanganan Permukiman Kumuh. UGM Press.

Rizqi, A. N. (2019). Kuota FLPP Habis, REI Jateng Prediksi Pengembang Kerepotan. Bisnis.

Roberts, M., Sander, F. G., & Tiwari, S. (2019). Time to ACT: Realizing Indonesia’s Urban Potential. World Bank.

Selod, H., & Shilpi, F. (2021). Rural-Urban Migration in Developing Countries: Lessons from the Literature. Regional Science and Urban Economics, 91, 10713. https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2021.103713

Sushanti, I. R., Yuniati, S. R., & Angelia, T. (2021). Eksistensi ruang publik menghadapi transformasi penggunaan ruang di permukiman kota. Region: Jurnal Pembangunan Wilayah dan Perencanaan Partisipatif, 16(2), 186-200.

Suzuki, H., Murakami, J., Hong, Y.-H., & Tamayose, B. (2015). Financing Transit-Oriented Development with Land Values : Adapting Land Value Capture in Developing Countries. World Bank Group.

Vejchodská, E., Barreira, A. P., Auziņš, A., Jürgenson, E., Fowles, S., & Maliene, V. (2022). Bridging Land Value Capture with Land Rent Narratives. Land Use Policy, 114, 105956. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2021.105956

Vejchodská, E., Hartmann, T., & Alterman, R. (2023). Land value capture: Dynamics and diversity of instruments and strategies. Town Planning Review, 94(2), 116-123.

Wang, W., Noorloos, F. van, & Spit, T. (2020). Stakeholder Power Relations in Land Value Capture: Comparing Public (China) and Private (U.S.) Dominant Regimes. Land Use Policy, 91, 104357. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2019.104357

World Bank Group. (2017). Kenya Economic Update: Housing-Unavailable and Unaffordable. World Bank.

Wyatt, P. (2018). Can Land Value Uplift Deliver Affordable Housing? Experiences from England. Journal of European Real Estate Research, 11(1), 87–101. https://doi.org/10.1108/JERER-02-2017-0009

Yemeru, E., Arimah, B., Otieno, R. O., Oostrum, M. van, Mutinda, M., & Oginga-Martins, J. (2024). World Cities Report 2024: Cities and Climate Action. UN-Habitat.

Yesnat, O., & Syathi, P. B. (2022). Analisis Model Pembiayaan Infrastruktur di Indonesia. Jurnal Ilmiah Mahasiswa Ekonomi Pembangunan, 7(1), 45–58.

DOI: https://doi.org/10.20961/desa-kota.v8i1.109422.1-14

Refbacks

  • There are currently no refbacks.