Reconciling Bank Risk Mitigation and Consumer Protection: A Legal Analysis of Buy-Back Guarantee Schemes in Mortgage Lending

Rumi Suwardiyati, Astrid Athina Indradewi, Riky Rustam, Rafan Darodjat, Yenny Eta Widyanti

Abstract

Buy Back Guarantee (BBG) is an agreement arising from cooperation between banks and developers in a Housing Loan (KPR) scheme, obligating the developer to repurchase the property if the debtor defaults before the land certificate is encumbered with a Mortgage Right (Hak Tanggungan). This study aims to analyze the legal position of consumers within the BBG scheme and the extent to which its implementation provides legal protection, particularly regarding down payments and installments already paid. Employing normative legal research with statutory and conceptual approaches, this study finds that BBG is executed exclusively between the bank and developer, while the KPR consumer is not a party to the agreement and lacks contractual standing to intervene in or challenge its implementation. The execution of BBG results in repurchase proceeds being used to settle the debtor’s outstanding obligations to the bank, while the consumer’s prior payments lack a clear mechanism for reimbursement. Consequently, BBG settles the bank’s claim without resolving the consumer’s economic interests arising from payments already made and property loss. This condition raises a legal issue concerning the compatibility between BBG as a banking risk-mitigation mechanism and consumer protection principles under Law Number 8 of 1999 concerning Consumer Protection. The study concludes that the existing legal framework does not sufficiently establish a mechanism to reconcile the interests of banks, developers, and consumers in BBG implementation. Accordingly, BBG should be subject to a legal framework requiring adequate disclosure, fair treatment, and a proportionate mechanism for protecting consumer economic interests, including the potential reimbursement of funds previously paid.

Keywords

Buy back guarantee; Consumer Protection; Home Ownership Credit

References

Achmad, A. S., & Indradewi, A. A. (2024). Kedudukan dan Akibat Hukum Perjanjian Tambahan yang Tidak Diperbaharui dengan Perjanjian Pokoknya. Jurnal Ilmu Hukum, Humaniora Dan Politik, 4(6), 2042–2053. https://doi.org/10.38035/jihhp.v4i6.2602

Adham. (2021). Implementasi Buy Back Guarantee Dalam Perjanjian Kerjasama Antara Bank Dengan Supplier Terkait Penyaluran Pembiayaan Mesin (Studi Pada PT. BPRS XXX Bekasi). Maslahah (Jurnal Hukum Islam Dan Perbankan Syariah), 11(2), 55–61. https://doi.org/10.33558/maslahah.v11i2.2626

Aisyah, N. P., Ayu, M. P., Salsabila, A., Utami, O. N., & Elviandri. (2026). Utilitarianisme Intergenerasional: Rekonstruksi Prinsip The Greatest Happiness untuk Keadilan Hukum. Arus Jurnal Sosial Dan Humaniora, 6(1), 1568–1578. https://doi.org/10.57250/ajsh.v6i1.2868

Akbar, S., Suwardiyati, R., Rustam, R., & Taufiq. (2026). Kedudukan Sertifikat Elektronik sebagai Dasar Pembebanan Hak Tanggungan Modern Indonesia. Notarius, 19(2).

Anadi, Y. R. (2019). Kekuatan Hukum Akta Buy Back Guarantee Dengan Kuasa Menjual Bagi Pihak Developer. Jurnal Hukum Dan Kenotariatan, 3(1), 115. https://doi.org/10.33474/hukeno.v3i1.1923

Anand, G. (2022). Boilerplate Clauses Dalam Penyusunan Kontrak Komersial (Perkembangan Hukum Keperdataan Di Indonesia). In Persembahan HUT Ke-80 Tahun Prof. Dr. Mochammad Isnaeni, S.H., M.S. (pp. 657–668). Setara Press.

Ansa, F., Wicaksana, A. M., Eklesia, A., Camilla K, I. V., & Gracia M, V. P. (2024). Keabsahan Perjanjian Nominee sebagai Bukti Kepemilikan Atas Tanah Berdasarkan Prinsip Privity of Contract. UNES Law Review, 6(4), 11024–11033. https://doi.org/10.31933/unesrev.v6i4.1878

Arifin, J. (2019). Perlindungan Konsumen Atas Wanprestasi Developer Terhadap Bangunan KPR Berdasarkan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 Tentang Perlindungan Konsumen. Yustisia Jurnal Hukum, 5(2), 230–245. https://doi.org/10.20961/yustisia.v5i2.11210

Aswandi, B., & Roisah, K. (2019). Negara Hukum Dan Demokrasi Pancasila Dalam Kaitannya Dengan Hak Asasi Manusia. Jurnal Pembangunan Hukum Indonesia, 1(1), 128–145. https://doi.org/10.14710/jphi.v1i1.128-145

Bella, N. S., & Saputra, A. S. E. (2024a). Analisis Kajian Pemikiran Ekonomi Klasik Tentang Perdagangan Bebas dan Relevansinya di Indonesia. Jurnal Ekonomi Dan Bisnis, 9(02), 131–140. https://doi.org/10.30996/jeb17.v9i02.6805

Christianto, I. (2022). Perlindungan Hukum Terhadap Tanah Wakaf Melalui Pendaftaran Tanah Berdasarkan Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Al-Mashlahah Jurnal Hukum Islam Dan Pranata Sosial, 10(01), 91. https://doi.org/10.30868/am.v10i01.2027

Citra, H., Wahyuni, S., Fauzi, E., & Adbaida, A. (2024). Legal Certainty Regarding Buyback Guarantees in Banking Agreements. Jurnal Ilmiah Ekotrans & Erudisi, 4(1), 184–190. https://doi.org/10.69989/swks7b89

Ekaputra, R. A., & Zubaedah, R. (2024). Pentingnya Hukum Perjanjian dalam Mempertahankan Keseimbangan dan Keadilan Sosial. https://doi.org/10.5281/ZENODO.14587286

Gracia, S. (2025, November 7). BI: KPR Dominasi 74% Pembelian Rumah, Aset Properti Tumbuh Terbatas di Q3 2025. Stabilitas: Governance, Risk Management & Compliance. https://www.stabilitas.id/bi-kpr-dominasi-74-pembelian-rumah-aset-properti-tumbuh-terbatas-di-q3-2025/

Harahap, M. Y. (2002). Segi-Segi Hukum Perjanjian. Alumni.

Hernoko, A. Y. (2016). Asas Proporsionalitas Sebagai Landasan Pertukaran Hak Dan Kewajiban Para Pihak Dalam Kontrak Komersial. Jurnal Hukum Dan Peradilan, 5(3), 447. https://doi.org/10.25216/jhp.5.3.2016.447-466

Hernoko, A. Y. (2024). Hukum Perjanjian: Asas Proporsionalitas dalam Kontrak Komersial (Cetakan ke-7). Kencana. (Original work published 2010)

Idrian, & Lutfi, A. (2024). The Role Of The Developer In Implementing The Buyback Guarantee Due To The Debtor’s Default On Apartment Ownership Credit. Unram Law Review, 8(2). https://doi.org/10.29303/ulrev.v8i2.355

Indradewi, A. A., & Achmad, A. S. (2021). Perlindungan Hukum Terhadap Pemilik Unit Kondotel Dalam Kasus Wanprestasi Oleh Pengembang (Studi Kasus Putusan No. 5/PDT/2020/PT SMR). Perspektif, 26(3), 154–162. https://doi.org/10.30742/perspektif.v26i3.808

Indradewi, A. A., Kongres, E., Panjaitan, A. C. D., & Hutami, E. (2026). Relevance between Strict Liability Theory and Banking Crimes in the Transfer of Customer Funds: Negligence and Intent. Jurnal Hukum Bisnis Bonum Commune, 127–147. https://doi.org/10.30996/jhbbc.v9i1.132590

Isnaeni, Moch. (2015). Perjanjian Jual Beli. Revka Petra Media.

Januri, J., & Lita, N. (2023). Hakekat Keadilan Dalam Perspektif Filsafat Hukum. Audi Et AP : Jurnal Penelitian Hukum, 2(02), 128–134. https://doi.org/10.24967/jaeap.v2i02.2324

Khoirurrifqi, M. B., Ardian, Z. P., & L’Barda, B. (2025). Forms of Legal Protection for Consumers in the Perspective of Law Number 8 of 1999. International Journal of Research and Innovation in Social Science, IX(IX), 2674–2678. https://doi.org/10.47772/IJRISS.2025.909000229

Kurniawan. (2019). The Right To Access Banking Data In A Claim For A Division Of Combined Assets That Is Filed Separately From A Divorce Claim. Yustisia Jurnal Hukum, 8(3), 382–395. https://dx.doi.org/10.20961/yustisia.v9i1.34859

Lie, C., Natashya, Clarosa, V., Yonatan, Y. A., & Hadiati, M. (2023). Pengenalan Hukum Kontrak dalam Hukum Perdata Indonesia. Jurnal Kewarganegaraan, 7(1). https://doi.org/10.31316/jk.v7i1.4831

Martha, Z., & Fadillah, R. (2022). Perlindungan Hukum Terhadap Para Pihak Dalam Perjanjian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan Menurut Undang-Undang No 4 Tahun 1996. Jurnal Legisia, 14(2). https://doi.org/https://doi.org/10.58350/leg.v14i2.200

Marzuki, P. M. (2015). Penelitian Hukum (Edisi Revisi). Pernadamedia Group.

Mayordomo, S., Moreno, A., Ongena, S., & Rodríguez-Moreno, M. (2021). Bank capital requirements, loan guarantees and firm performance. Journal of Financial Intermediation, 45, 100825. https://doi.org/10.1016/j.jfi.2019.05.002

Mertokusumo, S. (2008). Mengenal Hukum: Suatu Pengantar (Cetakan 4). Liberty.

Milentina, D. I., & Abadi, S. (2023). Penerapan Buy Back Guarantee Bagi Pembeli dan Developer Berdasarkan Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Law and Humanity, 1(3), 215–232. https://doi.org/10.37504/lh.v1i3.578

Mohammad Zamroni. (2019). Urgensi Pembatasan Prinsip Kebebasan Berkontrak Dalam Perspektif Historis. Perspektif Hukum, 284–306. https://doi.org/10.30649/ph.v19i2.113

Mulyadi, F., & Mahmudah, S. (2025). Perjanjian Buy Back Terhadap Kredit Pemilik Rumah Bersubsidi. Notarius, 18(1), 74–90. https://doi.org/10.14710/nts.v18i1.56826

Musjtari, D. N. (2014). Politik Hukum Perbankan Di Indonesia Pada Era Global. Yustisia Jurnal Hukum, 3(3), 47–56. https://doi.org/10.20961/yustisia.v3i3.29546

Kajian Filosofis Tentang Konsep Keadilan Dari Pemikiran Klasik Sampai Pemikiran Modern.

Noor Efendy, Ahmadi Hasan, & Masyithah Umar. (2023). Membangun Hukum Yang Adil Dalam Bingkai Moralitas Pancasila. Indonesian Journal of Islamic Jurisprudence, Economic and Legal Theory, 1(4), 656–678. https://doi.org/10.62976/ijijel.v1i4.195

Nurhalimah, H., & Firmansyah, A. (2022). Tanggung Jawab Developer dalam Payment Guarantee Akibat Wanprestasi Debitur KPR Rumah Indent. Jurnal Riset Ilmu Hukum, 6–11. https://doi.org/10.29313/jrih.v2i1.634

Panggabean, H. (1999). Penyalahgunaan Keadaan (Misbruk van Omstandigheden) Sebagai Alasan (Baru) Untuk Pembatalahn Perjanjian (Berbagai Perkembangan Hukum Di Belanda). Liberty.

Prasetyawati, E. (2013). Konsep Hukum Pembiayaan Konsumen Di Masa Yang Akan Datang. Yustisia Jurnal Hukum, 2(2), 30–40. https://doi.org/10.20961/yustisia.v2i2.10182

Qatrunnada, A., Badriyah, S. M., & Prananda, R. R. (2024). Analisis Buy Back Guarantee Dalam Perjanjian Antar Bank Dengan Developer Pada Kredit Pemilikan Rumah. Diponegoro Law Journal, 13(2). https://doi.org/10.14710/dlj.2024.43520

Randy, T. O. (2022). Tinjauan Yuridis Buy Back Guarantee Sebagai Alternatif Terhadap Penyelesaian Debitur Bermasalah Atas Kredit Pemilikan Rumah Bersubsidi Pada Bank (Studi Pada Bank Di Sumatera Utara). Ilmu Hukum Prima (IHP), 5(1), 89–107. https://doi.org/10.34012/jihp.v5i1.2532

Raphael, D. (2001). Concept of Justice. Oxford University Press.

Rawls, J. (1999). A Theory of Justice (Revised Edition). Oxford University Press.

Rehulina, Nasution, A. J., & Bukit, T. A. A. (2026). Perlindungan Konsumen Pada Kredit Kepemilikan Rumah Bersubsidi. Supremasi: Jurnal Hukum, 8.

Rustam, R. (2017). Hukum Jaminan. UII Press.

Sekarwati, R. A. A., & Suparto, S. (2021). Perlindungan Konsumen Untuk Memperoleh Hak Layanan Purna Jual di Indonesia dan Eropa. Jurnal Bina Mulia Hukum, 5(2). http://dx.doi.org/10.23920/jbmh.v5i2.52

Sen, A. (2011). The Idea of Justice (Harvard Univ. Press paperback ed). Belknap Press of Harvard Univ. Press.

Sinaga, N. A. (2019). Implementasi Hak Dan Kewajiban Para Pihak Dalam Hukum Perjanjian. Jurnal Ilmiah Hukum Dirgantara, 10(1).

Sindu, I. M. B. A., Budiarta, I. N. P., & Dinar, I. G. A. A. G. P. (2022). Azas Proporsionalitas Dalam Kontrak Bisnis Franchise. Jurnal Preferensi Hukum, 3(3), 599–607.

Sjahdeini, S. R. (2010). Hukum Kepailitan: Memahami Undang-Undang No. 37 Tahun 2004 Tentang Kepailitan. Pustaka Utama Grafiti.

Suraji. (2013). Pemberdayaan Dan Perlindungan Hukum Bagi Konsumen Dalam Rangka Melindungi Kepentingan Konsumen Kurang Mampu. Yustisia Jurnal Hukum, 2(3), 101–111. https://doi.org/10.20961/yustisia.v2i3.10144

DOI: https://doi.org/10.20961/jolsic.v14i2.125777

Refbacks

  • There are currently no refbacks.